ï»? 装饰印刷—南京在¾U?最大的南京门户¾|‘ç«™

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              å±×ƒ¸œè€ä¹¡æ³¨æ„åQä¸œé£Žé£Ž¼œžä¸Žå›½ä¹’冠军诚邀孩子来“炫技”!
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            6. 改变房地产市场投机炒作属性征½E‹æ˜Oé•?
              旉™—´åQ?017/6/9 14:20:10作者:牛æ“væ»?来源åQšå—京在¾U?

              要从æ ÒŽœ¬ä¸Šæ”¹å˜æˆ¿åœîCñ”市场多年的äؕ象和“管不顺调更乱”的状态,¾lˆç»“房ä­h­‘Šè°ƒæŽ§è¶Šé«˜çš„局面,必须深刻认识把房åœîCñ”作äؓ½E›_®š¾læµŽå¢žé•¿çš„支æŸ×ƒñ”业的不可持箋性,以及可能伴随的经‹¹Žé‡‘融风险,¼‹®ç«‹â€œæˆ¿å­æ˜¯ç”¨æ¥ä½çš„åQŒä¸æ˜¯ç”¨æ¥ç‚’的”的定位åQŒå¾ç«‹ä¿ƒä½¿æˆ¿åœîCñ”市场健康发展的长效机制。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些åˆÀL„æ¨¡ç³Šæˆ¿åœ°äº§å¸‚场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因åQŒç«¯æ­£è¢«åˆ©ç›Š¾Ÿ¤ä½“扭曲的市åœø™°ƒèŠ‚ä­h格的¾læµŽå­¦å¸¸è¯†ã€?/p>

                左晓è•?/p>

                今年以来åQŒä¸€¾pÕdˆ—楼市调控“组合拳”显½Cºç›‘½Ž¡å±‚å¯ÒŽˆ¿ä»¯‚¿‡å¿«ä¸Šæ¶¨çš„容忍度不断降低,地方政府å¯ÒŽŽ§åˆ¶æˆ¿ä»¯‚¿‡å¿«ä¸Šæ¶¨çš„军_¿ƒä¹Ÿåœ¨ä¸æ–­å¢žå¼ºã€‚现在市åœø™ˆ†è®ºçš„å…Ïx³¨ç‚ÒŽ˜¯åQŒæˆ¿åœîCñ”ä»äh ¼èƒ½è¢«è°ƒé™å—?如何防止各地调控政策出现˜q‡åŽ»å‡ æ¬¡é‚£æ ·æˆ¿ä­h­‘Šè°ƒ­‘Šé«˜çš„局面?

                åŽÕd¹´ä¸­å¤®¾læµŽå·¥ä½œä¼šè®®½W¬ä¸€‹Æ¡æŠŠâ€œä¿ƒ˜q›æˆ¿åœîCñ”市场òq³ç¨³å¥åº·å‘展”列入了工作旉™—´è¡¨ï¼Œòq¶ç¬¬ä¸€‹Æ¡æ˜Ž¼‹®æå‡ºâ€œæˆ¿å­æ˜¯ç”¨æ¥ä½çš„åQŒä¸æ˜¯ç”¨æ¥ç‚’的”的定位。因此,½W”者认为,要防止各地调控政½{–出现过åŽÕd‡ ‹Æ¡é‚£æ ähˆ¿ä»¯‚¶Šè°ƒè¶Šé«˜çš„局面,先要弄清楚当前房åœîCñ”市场½I¶ç«Ÿæ˜¯â€œç‚’戎쀝äؓ主还是“居住”äؓä¸Èš„市场属性。而笔者通过三方面分析,¼‹®å®šå½“前房地产市åœÞZ»æ˜¯â€œç‚’戎쀝äؓä¸Èš„属性ã€?/p>

                ½W¬ä¸€åQŒæˆ¿åœîCñ”市场非理性行为特征与居住ä¸ÞZ¸»çš„理性行为相背离。以居住ä¸ÞZ¸»çš„房屋市场应属于消费品市场。这æ ïLš„房地产市场,存在正常商品市场中关于效用最大化的约束。当最大效用得到满­‘»I¼Œç†æ€§ä½æˆ¿æ¶ˆè´šwœ€æ±‚就不会¾l§ç®‹å¤§å¹…增长åQŒæˆ¿åœîCñ”开发也会作出相应理性决½{–而不会盲目扩大投资,供给和需求乃至ä­hæ ég¼šè¾‘Öˆ°ä¸€ä¸ªå‡è¡¡æ°´åQˆæ¥¼ç›˜ï¼‰òqŸë€?/p>

                以投æœÞZؓä¸Èš„房地产市场,其“效用”是赚钱åQŒå› æ­¤ä¸å­˜åœ¨æ•ˆç”¨æœ€å¤§åŒ–¾U¦æŸã€‚换句话è¯ß_¼Œä»¥â€œç‚’戎쀝äؓä¸Èš„市场整体理性假讄¡¼ºå¤±ï¼Œå…¶ä»¥æ— ä¸Šé™èµšé’׃ؓ目标的“炒戎쀝行为受非理性房价上涨预期支配。只要房ä»ähŒ¾l­ä¸Šæ¶¨ï¼Œâ€œç‚’戎쀝需求而非居住需求增长就不会停止åQŒéžç†æ€§ç‚’房显½Cºçš„无止境投机需求,ž®±æˆäº†å·æ¢â€œä¾›¾l™ä¸­‘³â€æ¦‚å¿ëŠš„“合理的诠释”,为增加“炒戎쀝市场的房地产供¾l™æä¾›äº†åœ†æ»¡çš„故事。一二线市场的房åœîCñ”市场现状åQŒæ­£ä¸ŽæŠ•æœºåž‹â€œç‚’戎쀝市场的非理性特征一致ã€?/p>

                ½W¬äºŒåQŒå„渠道大规模资金进入房åœîCñ”市场åQŒèµ„金脱实向虚显现的热钱特点也强烈显½Cºå½“前房åœîCñ”市场的投机性。相å…Ïx•°æ®æ˜¾½Cºï¼Œ˜q‘年房地产开发贷‹Æ¾ï¼Œè´­æˆ¿è´äh¬¾åQŒä¹°åœ°è´·‹Æ¾ï¼ŒåŽÕd¹´ä¸ŠåŠòq´è¿˜å‡ºçŽ°é€šè¿‡æ¶ˆè´¹è´äh¬¾åäh¢æ¢æŸ±çš„首付贷åQŒä»¥åŠé€šè¿‡ä¼ä¸šè´äh¬¾å˜ç›¸˜q›å…¥æˆ¿åœ°äº§å¸‚场的è´äh¬¾åQŒå åˆ°é“¶è¡Œä¿¡è´äh€»é‡50%以上。去òq´ä¸€å­£åº¦1.6万亿­‘…常规模银行信贷åQŒåŸºæœ¬ä¸Šéƒ½æ˜¯æˆ¿åœ°äº§è´·‹Æ¾æˆ–与之相关的贷‹Æ¾ï¼ŒåŽÕd¹´æ–°å¢žè´äh¬¾çš?5%˜q›å…¥æˆ¿åœ°äº§å¸‚场。今òq´ä¸€å­£åº¦æ¶ˆè´¹è´äh¬¾å¤§å¹…增长åQŒä¸Žæˆ¿ä­h转移ä¸ø™£…修消è´ÒŽ”¯å‡ºæœ‰å…Ÿë€‚银行信贷大量流入房åœîCñ”市场åQŒæˆ¿åœîCñ”市场ä»äh ¼ä¸æ–­ä¸Šæ¶¨å¸å¼•äº†å¤§é‡æŠ•æœºæ€§èµ„金。金融机构诸多理财äñ”品、信托äñ”品以及民间数万家¿Uå‹ŸæŠ•èµ„公司的各¿Uåç›®çš„理胦产品åQŒå¤§å¤šæ•°ä»¥æˆ¿åœîCñ”开发市åœÞZؓ投资标的åQŒæ‰€è°“投资收益高度依赖房åœîCñ”市场ä»äh ¼ä¸æ–­ä¸Šæ¶¨ã€‚博弈房屋交易收益的热钱也大规模‹¹å…¥äºŒæ‰‹æˆ¿å¸‚场炒æˆÑ€‚多路投机性资金进入房åœîCñ”市场åQŒæŽ¨åŠ¨ä­hæ ég¸æ–­ä¸Šæ¶¨ï¼Œ˜q›ä¸€æ­¥å¸å¼•æŠ•æœºç‚’戉Kœ€æ±‚增é•Ñ€?/p>

                ½W¬ä¸‰åQŒå„地出现离婚买æˆÑ€è™šå‡å€ºåŠ¡˜q‡æˆ·æˆ¿äñ”抵债、设立一些外地购买热点城市房产的“规定”规遉K™è´­æ”¿½{–等问题åQŒä¸æ–­çªç ´æ³•è§„和道å¯d伦理底线的非理性行为泛滥,可见炒房市场投机行äؓ的疯狂ã€?/p>

                此外åQŒç¬”者认为,当下˜q˜éœ€æ¾„清一些强化房åœîCñ”投机的观炏V€?/p>

                比如åQŒåŽ˜æ¸…对“刚需”和“城镇化”等概念的认知,避免似是而非的“刚需”定义、笼¾lŸçš„城镇化发展观点助推房åœîCñ”市场的投æœø™†¨èƒ€ã€‚所谓“刚需”,严格来说åQŒå°±æ˜¯æ²¡æœ‰ä­h格弹性的需求。也ž®±æ˜¯éœ€æ±‚不受ä­h格变动而改变,即不½Ž¡ä­h格如何变化,不管买得赯‚¿˜æ˜¯ä¹°ä¸è“våQŒä»ç„¶å­˜åœ¨çš„需求才是刚需。所以,热点城市真正的“刚需”以两大¾cÖMh¾Ÿ¤äؓ主:一¾cÀL˜¯˜q›åŸŽçš„农民工åQ›å¦ä¸€¾cÀL˜¯åˆšæ¯•ä¸šç•™åŸŽã€æ²¡æœ‰å®¶åº­æ”¯æŒä¹°æˆ¿çš„大学生。“刚需”确实很大,但在一般商品房ä»äh ¼ä¸‹æ˜¯æœ‰â€œæ±‚”而不可得之。似是而非的“刚需”分析,¼‹¬æŠŠå¼ÒŽ€§éœ€æ±‚说成“刚需”,无非是借“刚需”之名,含含¾pŠç³ŠåœîC»¥å¢žåŠ ä¾›ç»™æ»¡èƒö“刚需”名义的“市场化调节”ç‘ô¾l­å–地、炒æˆÑ€æŽ¨é«˜æ¥¼ä»øP¼Œåˆ‰™€ æŠ•æœºéœ€æ±‚创造赚更多é’Þqš„æœÞZ¼šçš„游戏而已。æ؜淆投机炒房与“刚需”的概念åQŒæŠŠ½W¬äºŒå¥—甚臛_¤šå¥—非居住购房行äؓåQŒç¬¼¾lŸè¯´æˆâ€œåˆšéœ€â€ï¼Œåˆ©ç”¨è™šå‡ä¾›æ±‚å¤Þp¡¡æŽ©ç›–投机需求推动的ä»äh ¼ä¸Šæ¶¨çš„真相,也更坐实了一些热点城市楼市的投机性属性ã€?/p>

                再比如,GDP挂帅的业¾l©è¯„价体¾p…R€‚房åœîCñ”调控是事å…Ïx€ÖM½“宏观¾læµŽ½E›_®šçš„政½{–,但实现稳定的调控政策需通过地方政府执行。长期以来地æ–ÒŽ”¿åºœä»¥GDP增长为指标的业ç‡W评ä­h标准åQŒå›ºåŒ–了GDP偏好。而调控房åœîCñ”与靠卖地融资推动¾læµŽå¢žé•¿çš„目标是不一致的。所以,某些地方ä¸È®¡éƒ¨é—¨å§‘息民间和业内通过各种擦边球的方式与调控政½{–博弈的行äؓåQŒå¯¹å„种与调控政½{–背¼›Èš„è¡Œäؓ睁一只眼闭一只眼åQŒäؓ各利益群体五花八门的歪门邪道开了绿灯ã€?/p>

                ˜q˜æœ‰åQŒç›¸å…³éƒ¨é—¨ç¼ºä¹å¯¹æ–°å¸¸æ€ç»‹¹Žå‘展的信心åQŒæˆ¿åœîCñ”调控屡屡为稳增长让步åQŒè¿™ä¹Ÿç»™éƒ¨åˆ†åˆ©ç›Šä¸ÖM½“的政½{–套利提供了æœÞZ¼šã€‚“房价下跌经‹¹Žä¸‹è¡Œè®ºâ€åˆ©ç”¨äº†åœ°æ–¹æ”¿åºœ½E›_¢žé•¿çš„偏好åQŒè‡´ä½¿ä¸¥åŽ‰çš„政策只是“纸上谈兵”,或“点åˆîCؓ止”,¾l§è€Œæ”¾æ¾è°ƒæŽ§ï¼Œåˆ©ç›Š¾Ÿ¤ä½“重复与房åœîCñ”调控博弈的游戏,致ä‹É调控——ä­hæ ég¸‹é™â€”—担心经‹¹Žä¸‹è¡Œâ€”—放松调控——ä­h格大òq…上涨——再调控周而复始。一些城市不断放å‡ø™¯•æŽ¢æ€§çš„政策放松信号åQŒéƒ½æ˜„¡¤ºåœ°æ–¹æ”¿åºœå¯ÒŽˆ¿åœîCñ”调控òq¶æœªä¸¥æ ¼æ‰§è¡Œçš„事实。再严厉的政½{–,没有执行力就是一¾U¸ç©ºæ–‡ã€‚如果政府调控政½{–控制房仯‚¢«è®¤äؓ是“虚晃一枪”,那么每次新的调控都会受到˜q‡åŽ»­‘Šå¹²é¢„ä­hæ ÆD¶Šé«˜çš„事实引导的预期误å¯û|¼Œæˆ¿åœ°äº§ä­h格就会越调越高ã€?/p>

                要从æ ÒŽœ¬ä¸Šæ”¹å˜æˆ¿åœîCñ”市场多年的äؕ象和“管不顺调更乱”的状态,必须深刻认识把房åœîCñ”作äؓ½E›_®š¾læµŽå¢žé•¿çš„支æŸ×ƒñ”业的不可持箋性,以及可能伴随的经‹¹Žé‡‘融风险,由此建立促ä‹É房地产市场健康发展的长效机制åQŒæ–¹å¯çœŸæ­£å®žçŽ°â€œä¿ƒ˜q›æˆ¿åœîCñ”市场òq³ç¨³å¥åº·å‘展”的目标。这要求从根本上正确判断当前房地产市场属性,深入分析那些åˆÀL„æ¨¡ç³Šæˆ¿åœ°äº§å¸‚场非理性繁荣的现状及导致非理性繁荣的原因åQŒç«¯æ­£è¢«åˆ©ç›Š¾Ÿ¤ä½“扭曲的市åœø™°ƒèŠ‚ä­h格的¾læµŽå­¦å¸¸è¯†ï¼Œè½¬å˜å‘展理念åQŒæ”¹å˜GDP挂帅、土地胦政的发展思èµ\åQŒåŠ å¼ÞZ¾›¾l™ä¾§¾l“构攚w©åQŒæ‰èƒ½æ‰¾å‡†æˆ¿åœîCñ”市场调控的短期政½{–和目标åQŒåšæŒè°ƒæŽ§ä¸ä¸ºç¨³å¢žé•¿è®©æ­¥åQŒåŒæ—¶è°ƒæŽ§æ”¿½{–执行到位,保证¾læµŽçš„可持箋增长不被房地产虚拟繁荣绑架ã€?/p> åQˆä½œè€…系国务院参事室特约研究员)

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